On peut distinguer deux types d’immeubles : les immeubles par nature et les immeubles par destination. Les immeubles par nature regroupent tout ce qui est fixé au sol, à savoir toutes les constructions y compris les sous-sols, les arbres et les plantations. Les autres types d’immeubles sont les immeubles par destination. Comment les définit-on ? Que regroupent-ils ?
Immeubles par destination : quelles sont les conditions à remplir ?
La loi estime que des biens meublés deviennent immeubles par destination quand on ne peut pas les dissocier d’un immeuble ou qu’ils servent à l’exploitation de celui-ci. Pour être considérés comme tels, plusieurs conditions sont à remplir.
Les immeubles par destination doivent avoir un lien soit économique, soit matériel avec l’immeuble concerné. Dans le cas d’un lien économique, l’élément mobilier doit être indispensable au fonctionnement de l’exploitation.
De plus, le propriétaire de l’immeuble par nature doit être le même que le propriétaire de l’immeuble par destination. Les deux ne peuvent pas être dissociés.
L’immeuble par destination avec un lien économique
L’article 524 du code civil précise la définition légale des immeubles par destination du fait d’un lien économique. Il s’agit des objets et des animaux qu’un propriétaire a placés dans son fonds dans un but d’exploitation et de développement. Des animaux constituant un cheptel dans une exploitation agricole seront estimés être des immeubles par destination par la loi.
De même des ruches à miel, des ustensiles pour travailler la terre, des semences ou des engrais nécessaires aux cultures d’une ferme, seront considérés comme immeubles par destination.
Attention, la frontière entre biens meublés et immeubles est parfois ténue. Par exemple, pour les fruits et légumes, ceux encore accrochés à l’arbre seront considérés comme immeubles, alors qu’une récolte déjà coupée sera évaluée comme meuble donc non liée au fonds. En cas d’achat immobilier d’une exploitation agricole, la définition des immeubles par destination peut avoir un impact important sur la valorisation du bien.
L’immeuble par destination avec un lien matériel
Certains éléments mobiliers attachés à un bien sont considérés comme des effets mobiliers à perpétuelle demeure. Cela signifie qu’il est impossible de les enlever sans abîmer et par conséquent sans déprécier le bâti. On parlera d’immeubles par destination par exemple pour des miroirs intégrés dans une boiserie ou un parquet, des ornements de plafond ou des éléments de cheminée. Les enlever détériorerait les murs ou les éléments sur lesquels ils sont attachés.
On parlera également d’immeubles par destination pour des meubles de cuisine encastrés et réalisés sur-mesure. C’est le cas le plus fréquent d’immeubles par destination que l’on peut trouver aujourd’hui dans les actes notariés. Attention cependant, des meubles de cuisine non scellés au mur et qui pourront être enlevés sans dégradation seront considérés comme simples éléments mobiliers.
La définition des immeubles par destination est complexe. Des critères généraux existent mais en réalité chaque cas est différent et doit être évalué indépendamment en fonction du contexte. Dans le cas d’un achat immobilier, il est important de bien évaluer le nombre et la valeur des immeubles par destination. Leur juste évaluation pourra avoir un impact non négligeable sur le prix final du bien.
