Louer une partie de son logement principal peut s’avérer très intéressant du point de vue financier. Toutefois, la législation française a imposé des règles pour bénéficier de ce revenu locatif en toute légalité.
Ainsi, la location immobilière d’une dépendance est soumise à des critères spécifiques. Au niveau juridique, la dépendance d’une habitation est considérée comme une pièce rattachée à un logement.
Louer une partie de sa résidence principale : que dit la loi ?
Un propriétaire et même un locataire ont le droit de louer une partie de sa résidence sous certaines conditions :
- La surface minimale de la pièce louée doit être supérieure ou égale à 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
- L’électricité doit être aux normes.
- Votée en 2018, la loi Elan sur la salubrité des logements impose aux propriétaires de proposer une location immobilière ne présentant pas de risques pour la santé des locataires. Ainsi, la présence d’espèces nuisibles (cafards, rats, punaises de lit) rend le bien impropre à la location.
- La pièce doit être décente avec des équipements en bon état de fonctionnement.
- Le logement doit disposer d’une fenêtre ouvrant sur l’extérieur.
- Le locataire doit avoir un accès libre aux toilettes, salle de bains et cuisine.
En cas de non-respect de la décence d’un logement mis en location, le propriétaire s’expose à une amende et le locataire peut exiger des dédommagements.
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location immobilière d’une dépendance
Le jour de la signature du bail, différents diagnostics immobiliers obligatoires doivent être présentés au locataire pour une location immobilière. Ces vérifications réalisées par un expert certifié assurent que le logement est décent et qu’il ne présente pas de risques pour l’occupant.
Ainsi, le constat de risque d’exposition à l’amiante doit être réalisé pour tout logement bâti avant 1997. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet au locataire d’estimer sa consommation d’énergie ainsi que la quantité de gaz à effet de serre émis.
Le diagnostic ESRIS (appelé auparavant le ERNMT) permet d’informer le locataire sur les risques naturels, technologiques, sismiques ainsi que sur la pollution éventuelle du terrain où est implanté le logement.
Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) permet de vérifier l’absence ou la présence de cette substance dangereuse pour la santé. Attention, un certain nombre de contrôles ont une durée de validité limitée dans le temps allant de quelques mois à plusieurs années.
Les démarches à effectuer pour louer une dépendance de sa résidence principale
La location d’une partie de son logement ne nécessite pas d’autorisation à obtenir auprès d’une administration ou d’organisme d’Etat. Toutefois, dans le cas d’une sous-location, l’occupant doit demander l’autorisation de louer au propriétaire du bien. La société d’assurance habitation doit être également informée de la mise en location.
Un contrat de bail de location meublée doit être rédigé et signé par les deux parties. De plus, une fiche d’information accompagnant le contrat de location doit récapituler les droits et devoirs du locataire et du propriétaire. En particulier il est important d’indiquer le mobilier fourni et les charges locatives dont devra s’acquitter le nouvel occupant.
La location d’une dépendance doit faire l’objet d’une déclaration auprès du service des impôts. Vous pouvez être exonéré d’impôt pour la location d’une dépendance si certaines règles sont respectées : il est impératif que la pièce ou la chambre louée soit meublée, que la dépendance devienne la résidence principale du locataire et le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé par un barème.
