Vous êtes propriétaire d’un logement locatif et vous vous demandez si votre locataire peut refuser une augmentation de loyer ? Vous êtes locataire et vous vous demandez comment vous y opposer ? Tout de suite, le point sur vos droits !
Le locataire peut-il refuser une augmentation de loyer selon le contrat de location ?
Votre contrat de bail prévoit une clause de révision ou majoration annuelle du prix du loyer
L’augmentation de loyer est possible à la date fixée par la clause ou à défaut, à la date d’anniversaire du contrat de location. Dans tous les cas, la variation induite par la révision ne pourra excéder à la hausse celle de l’indice de référence des loyers publiée par l’INSEE chaque trimestre. A noter que l’augmentation du prix du loyer n’a pas d’effet rétroactif.
Votre contrat de bail prévoit une clause de majoration du prix du loyer pour réalisation de travaux : la majoration est applicable dès lors que ces derniers ont pris fin.
Votre contrat de bail ne prévoit pas de clause de révision annuelle du prix du loyer
La révision du loyer en cours de bail est tout de même possible sous conditions.
- Le loyer a été sous-évalué par rapport à l’ensemble de ceux habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. A partir du moment où il en rapporte les preuves (selon les conditions posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989) le bailleur peut notifier au locataire son projet d‘augmentation du prix du loyer au moins 6 mois avant le terme du bail ;
- le propriétaire envisage des travaux d’aménagement qui amélioreront considérablement le confort du logement. Une augmentation du loyer est alors possible jusqu’à 15 % du montant annuel du loyer. A noter qu’il doit nécessairement s’agir de travaux d’amélioration et non de travaux de mise aux normes (comme l’installation électrique) ou d’entretien (rafraîchissement de la peinture). Le délai de notification doit également intervenir au moins 6 mois avant le terme du contrat de location.
Un locataire peut-il refuser une augmentation abusive du prix du loyer ?
Certains logements situés en zones tendues (comme Paris ou Lille) sont soumis au dispositif législatif de « l’encadrement des loyers », qui établit des règles plus restrictives pour les propriétaires privés, en leur imposant notamment un plafond dans la fixation du prix de leur loyer.
D’autres logements listés par le site du service-public bénéficient également de règles spécifiques : « les logements soumis à la loi de 1948 ; certains logements conventionnés par l’Anah ; les logement HLM ; les meublés de tourisme et les sous-locations. » Et enfin, les biens immobiliers sous dispositif fiscal comme le dispositif Pinel, le dispositif Besson etc…
Quels recours pour un locataire qui refuse l’augmentation de loyer ?
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit un certain nombre de dispositions pour encadrer la procédure de révision du loyer. Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification écrite de l’augmentation de loyer envisagée pour faire connaître sa réponse. Attention, l’absence de réponse vaut refus !
A l’issue d’un refus : il existe 2 voies de recours pour le bailleur et/ou le locataire.
- Saisine de la Commission Départementale de Conciliation afin de procéder à une résolution à l’amiable et ce, dans un délai d’au moins 4 mois avant le terme du bail. Attention, dans le cas d’une réévaluation du loyer sur ou sous-évalué, la saisine de la CDC est un préalable obligatoire au recours contentieux ;
- saisine du tribunal pour refus illégitime du locataire ou augmentation abusive de loyer par le bailleur. Le délai maximal de saisine correspond à la date d’échéance du bail.
Bon à savoir :
- En-dehors de tout jugement, le locataire n’est jamais légitimé à suspendre le paiement du loyer ;
- le bailleur ne peut donner congé au locataire qui refuse l’augmentation de loyer ;
- la majoration du loyer pour réalisation de travaux ne peut faire l’objet d’une action en diminution de ce dernier ;
-
passé les délais de recours, le bail est reconduit dans les conditions initialement prévues.
En cas de doute sur les règles applicables à votre situation, rapprochez-vous de votre agence immobilière ou prenez conseil auprès d’un organisme compétent.
