Climat agréable, ensoleillement quasi permanent, fort attrait touristique… le Sud de la France concentre tous les critères qui plaisent aux investisseurs. Mais entre immobilier à Aix-en-Provence vs immobilier Fréjus, deux profils se dessinent. Valeur patrimoniale d’un côté, rendement accessible de l’autre : décryptage pour choisir la ville qui correspond à votre stratégie.
Aix-en-Provence : entre prestige, stabilité et forte demande locative
Quels sont les atouts d’Aix-en-Provence ?
Réputée pour son cadre de vie exceptionnel, Aix-en-Provence séduit une population variée : étudiants, cadres supérieurs, retraités aisés et familles installées. Ville universitaire dynamique, pôle culturel majeur (avec notamment le Festival d’art lyrique), Aix profite aussi d’une proximité immédiate avec Marseille et de très bonnes connexions régionales.
Le marché immobilier y est historique et solide. L’offre est limitée dans l’ancien, la demande constante, les prix élevés mais stables, et le risque de vacance quasi nul. C’est un marché patrimonial par excellence, prisé pour sa capacité de valorisation à long terme.
Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Aix-en-Provence
Le choix du quartier est essentiel pour optimiser son rendement locatif. Voici les zones les plus stratégiques :
Le centre-ville
Charme de l’ancien, forte demande touristique et étudiante, loyers élevés : le centre d’Aix est un secteur très recherché, où les biens partent vite. Studios, T2 et petites surfaces sont parfaits pour une gestion locative simple et constante.
Le quartier Duranne
En plein développement, Duranne attire les jeunes actifs et familles. Ce quartier résidentiel récent, bien desservi et proche de zones d’emploi, propose un bon équilibre entre prix d’achat et niveau de loyers.
Le quartier des facultés
Autour de l’université d’Aix-Marseille, la demande étudiante est très soutenue. Investir ici, c’est s’assurer d’un remplissage rapide pour les petites surfaces, avec une rotation locative élevée, mais un taux d’occupation excellent.
Fréjus : rentabilité, saisonnalité et attractivité touristique
Quels sont les atouts de Fréjus ?
Située sur le littoral varois, Fréjus séduit pour ses plages, son climat méditerranéen et son ambiance balnéaire. Très fréquentée en été, elle attire aussi de nombreux retraités en quête de soleil à l’année. Le marché immobilier y est plus accessible qu’à Aix, avec des prix au m² souvent inférieurs de 30 à 40 %.
Pour les investisseurs, il est facile de consulter des annonces immobilières à Fréjus afin de repérer des opportunités à prix attractifs, notamment dans le secteur balnéaire. De nombreuses agences immobilières à Fréjus proposent un accompagnement local et sur mesure pour cibler les bons emplacements.
Fréjus est idéale pour les investisseurs cherchant à optimiser leur rendement, notamment via la location saisonnière. La demande peut fluctuer selon les saisons, mais elle reste dynamique sur l’année grâce à une population locale stable.
Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Fréjus
À Fréjus, chaque secteur répond à une typologie de projet locatif différente. Voici les trois zones majeures à considérer :
Le quartier Nord
Plus résidentiel, le quartier Nord est prisé des familles locales. Il offre une bonne stabilité locative, avec des biens plus spacieux à prix compétitifs, idéal pour une location longue durée.
Le quartier Sud
Proche du front de mer, le quartier Sud est le fief des investisseurs saisonniers. Résidences avec vue mer, logements avec terrasses ou jardins, ce secteur est prisé par les touristes. Avec une bonne gestion, les rendements peuvent grimper jusqu’à 6 %.
Le centre-ville
Le centre de Fréjus allie animation, accessibilité et proximité des commodités. Il attire à la fois les résidents permanents et les vacanciers. Les petites surfaces y trouvent facilement preneur, en location meublée ou à l’année.
Immobilier à Aix-en-Provence vs immobilier Fréjus : une comparaison de fond
En comparant l’immobilier à Aix-en-Provence vs immobilier Fréjus, plusieurs différences clés apparaissent.
À Aix-en-Provence, les prix au mètre carré sont nettement plus élevés, oscillant entre 6 000 et 7 000 € selon les quartiers. La ville séduit une clientèle à fort pouvoir d’achat, recherchant un investissement patrimonial, stable et sécurisé. La demande y est continue, portée par les étudiants, les familles et les actifs. Toutefois, le rendement brut reste modéré, autour de 3,5 à 4 %, en raison des prix d’entrée élevés.
À Fréjus, les prix sont plus abordables, généralement compris entre 3 500 et 5 000 €/m². Cette accessibilité attire des investisseurs orientés vers la rentabilité, notamment grâce à la location saisonnière. Les rendements y sont plus élevés, souvent proches de 5 à 6 %, avec des pics en haute saison touristique. Le marché y est plus souple, mais aussi plus dépendant de la saisonnalité.
Sur le plan fiscal, Aix s’adapte bien à une location meublée classique de longue durée, tandis que Fréjus permet d’exploiter au mieux les avantages liés à la location courte durée, à condition de bien gérer ou de faire appel à une agence immobilière Fréjus expérimentée .
Ainsi, Aix représente un placement à long terme, fondé sur la valorisation du bien et la stabilité locative, tandis que Fréjus s’adresse davantage aux investisseurs recherchant une rentabilité immédiate et des opportunités ponctuelles liées au tourisme.
Optimiser sa stratégie avec la bonne fiscalité
Dans les deux cas, il est possible d’optimiser son projet grâce à des dispositifs adaptés : LMNP, régime micro-BIC, Pinel (dans certaines zones), ou encore location meublée saisonnière.
À Fréjus, les meublés de tourisme peuvent bénéficier d’abattements fiscaux intéressants.
À Aix, le statut LMNP longue durée fonctionne parfaitement, notamment pour les logements étudiants.
S’entourer d’un professionnel de terrain permet de gagner en efficacité, de la sélection du bien à la gestion locative complète.
Conclusion : deux stratégies, deux visions de l’investissement
Le match immobilier à Aix-en-Provence vs immobilier Fréjus oppose deux logiques complémentaires :
- Aix-en-Provence pour un achat patrimonial, à forte valeur ajoutée sur le long terme, avec une demande locative soutenue et un faible turnover.
- Fréjus pour un investissement plus accessible, à rendement immédiat, optimisé grâce à une location saisonnière ou meublée bien gérée.
L’un n’exclut pas l’autre : certains investisseurs panachent d’ailleurs leurs placements entre résidence universitaire à Aix et studio en bord de mer à Fréjus, pour équilibrer sécurité et rentabilité.
