Depuis le 1er janvier 2017, les dispositifs dits « Besson ancien » et « Borloo ancien » ont été remplacés par le dispositif Cosse pour tout logement conventionné avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Il vous permet en tant que propriétaire de bénéficier d’une déduction fiscale pouvant varier de 15 % à 85 % sur vos revenus locatifs.
Définition du dispositif Cosse
Le dispositif Cosse a un double objectif pour le marché de l’immobilier qui consiste à relancer la demande des logements vacants tout en permettant l’accessibilité des logements de grandes villes pour les foyers les plus modestes.
Ce régime est applicable si votre logement locatif est situé sur le territoire métropolitain ou en outre-mer et qu’il est dédié à une habitation principale.
Conditions soumises au dispositif Cosse
Plusieurs modalités ont été mises en place afin de faire respecter le dispositif Cosse :
Convention avec l’Anah
Vous êtes obligé de signer une convention avec l’Anah pour bénéficier du dispositif Cosse. Vous aurez à choisir entre trois niveaux de loyers, intermédiaire, social, très social, qui définiront vos avantages fiscaux.
Vous pourrez aussi bénéficier d’éventuels travaux de rénovation ou de remise aux normes. Cette convention sera jointe à votre déclaration de revenus lors de votre demande de déduction, accompagnée de justificatifs : copie du bail et copie de l’avis d’imposition de votre locataire déposé au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail.
Critères du logement à louer
Pour bénéficier du dispositif Cosse, votre logement doit respecter certaines règles, il doit être :
- Non meublé,
- Affecté en tant qu’habitation principale de votre locataire,
- Récent ou ancien avec ou sans travaux,
- Respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté.
Déduction fiscale sur vos revenus fonciers
L’abattement fiscal du dispositif Cosse repose sur trois critères : les zones géographiques, le niveau de tension locative et le mode de gestion du bien, comme un mandat effectué par un spécialiste de l’immobilier.
- Zone A bis, A, B1 : La convention à loyer intermédiaire s’élève à 30 % des revenus, la convention à loyer social ou très social permet 70 % d’abattement et la location à un spécialiste de l’immobilier s’élève à 85 % des revenus bruts.
- Zone B2 : Le taux à loyer intermédiaire est de 15 %, le taux à loyer social ou très social est de 50 % et le taux par un organisme public ou privé est de 85 %.
- Zone C : 50 % de déduction fiscale dans le cadre d’un loyer social ou très social et 85 % en cas de mandat à un spécialiste de l’immobilier.
Comme vous pouvez le constater, le dispositif Cosse a un objectif tourné vers le social, offrant un abattement de 85 % des revenus bruts sous réserve que le logement soit donné en mandat à un organisme public ou privé.
Cette intermédiation locative consiste à confier votre bien en location ou en mandat de gestion à un tiers, qui peut être une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé.
Quels locataires pour le dispositif Cosse ?
Pour bénéficier du dispositif Cosse, vous ne devez louer ni aux membres de votre foyer fiscal, ni à vos ascendants ou descendants, ni même à une personne occupant déjà le bien, sauf si dans ce dernier cas, vous effectuez un renouvellement du bail.
Quant aux ressources de votre locataire, elles ne doivent pas dépasser un certain seuil de revenus fixé par décret. Les conditions du dispositif Cosse sont aussi soumises à la location du bien qui doit perdurer toute la durée d’application de la convention signée avec l’Anah.
