Il existe différentes causes d’extinction de l’usufruit d’un bien immobilier, mais commençons avant par rappeler ce qu’est l’usufruit. « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » article 578 du Code civil.
En droit français, l’usufruit relève du démembrement de propriété, ce qui sous-entend que l’on distingue usufruitiers et nus-propriétaires. Car si le titulaire de l’usufruit d’un bien immobilier peut l’habiter, seul le nu-propriétaire peut décider de le vendre. Et afin qu’il puisse continuer d’exercer ce droit, l’usufruit doit nécessairement être temporaire. Le point tout de suite sur les différents cas de figure par lesquels l’usufruit prend fin !
Les différentes causes d’extinction de l’usufruit d’un bien immobilier
Enoncées aux articles 617 et suivants du code civil, les causes d’extinction de l’usufruit d’un bien immobilier sont :
Le décès de l’usufruitier, principale cause d’extinction de l’usufruit d’un bien immobilier
Usufruitier unique
L’usufruit est le droit d’usage et de jouissance dont dispose une personne physique sur une chose. Ce droit n’étant pas transmissible par principe, il n’a donc plus vocation à exister dès lors que disparaît l’usufruitier auquel il est directement rattaché.
Usufruitier multiple
L’usufruit peut être accordé à plusieurs personne physiques qui en bénéficient ensemble pour le même temps ou séparément chacun leur tour. Dans ce cas, il est possible de prévoir par le biais d’une clause de réversibilité que ce droit soit :
- partagé sous forme de quote-part en cas d’usufruit simultané et redistribué à la mort de l’un des usufruitiers
- assujetti à la mort du premier usufruitier et donc différé dans son exercice en cas d’usufruit successif
L’expiration du temps accordé
L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Par ainsi, lorsque les parties à un contrat prévoient un terme à l’utilisation du bien immobilier, ils doivent nécessairement s’y tenir. Rien n’empêche néanmoins de reconduire ce temps de façon tacite comme c’est le cas des baux à usage d’habitation.
Ce qui est vrai pour une personne physique ne l’est toutefois pas pour une personne morale. Dans ce cas précis, l’article 619 du code civil prévoit que : « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. »
La réunion des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire
On parle de réunion ou de consolidation dès lors que le propriétaire devient usufruitier, que l’usufruitier devient propriétaire ou encore qu’un tiers acquiert à la fois la propriété et l’usufruit du bien concerné.
Quelques exemples ? Imaginons que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location dans une agence immobilière, il y aura consolidation si :
- vous mettez fin au bail pour vous y installer
- vendez à vos locataires
- vendez à un tiers qui décide de s’y installer.
Non-usage du bien pendant 30 ans
La loi prévoit que celui qui ne fait pas usage pendant 30ans du droit d’usufruit qu’il a sur un bien immobilier, en perd le bénéfice. Par non-usage il faut entendre qu’aucune action, même occasionnelle, n’ait été accomplie par le bénéficiaire ou en son nom.
A noter qu’il s’agit bien de la perte du droit d’utiliser le bien et non la perte de sa propriété comme c’est le cas du mécanisme de l’usucapion.
La disparition du bien immobilier
Si l’usufruit porte sur le bien immobilier, la perte du droit est totale.
En revanche, si elle porte sur bien et sur le sol, elle est dite partielle : l’usufruit continuant de s’exercer sur le sol et les matériaux s’y trouvant.
L’abus du droit de jouissance
Lorsque l’on dispose d’un droit d’usufruit sur un bien immobilier, l’on est à la fois responsable de toutes les actions qui y sont faites comme de celles que l’on s’est abstenu de faire.
L’article 618 du code civil vise deux types deux situations :
- les dégradations sur le fond
-
le manque d’entretien
