La clause de substitution, lorsqu’elle est prévue dans un compromis de vente, permet de transférer l’ensemble des droits à une personne tierce (personne physique ou société). Cette personne devient « le substitué ».
Généralement, cette clause de substitution est utilisée lorsque les cocontractants souhaitent créer une SCI (Société Civile Immobilière).
Qu’est-ce que la clause de substitution et comment la mettre en place ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Qu’est-ce qu’une clause de substitution ?
Lors d’un compromis de vente, deux parties (un vendeur et un acheteur) se mettent d’accord sur la vente d’un bien immobilier, et s’y engagent. Cet acte peut avoir différentes clauses, et notamment la clause de substitution, qui permet à l’acheteur de permuter ses droits vers un tiers.
Le compromis de vente est une sorte d’avant-contrat, qui permet au propriétaire du bien immobilier de clarifier les conditions de la vente de son bien à l’acheteur. Il laisse également le temps d’obtenir, par exemple, un prêt immobilier à l’acquéreur. Le compromis doit fixer l’objet de la vente (le bien dont il est question) et le prix. Par le compromis de vente, les parties s’engagent mutuellement.
Fréquemment, le but d’ajouter une clause de substitution à un compromis de vente, est de permettre à l’acheteur de créer une SCI (Société Civile Immobilière) afin de faciliter la gestion du bien immobilier. Cette dernière, souvent société de famille, deviendra alors propriétaire du bien lors de la vente finale.
Avantage d’une clause de substitution dans le compromis de vente
La clause de substitution a une valeur juridique. Grâce à elle, l’un des contractants peut se retirer de la vente, au profit d’un tiers qui devient partie au contrat. L’acquéreur initial du bien immobilier se substitue à une autre personne dans le cadre d’un compromis de vente relatif à l’achat d’un bien immobilier.
Insérer une clause de substitution dans un compromis de vente avantage les deux parties :
- le vendeur est assuré de trouver un acquéreur pour son bien immobilier. En effet, c’est une sorte de double sûreté : l’acquéreur initial reste solidaire du paiement du bien en cas de désistement du substitué ;
- l’acquéreur, lui, pourra abandonner la vente s’il ne souhaite finalement plus la conclure.
La substitution peut s’appliquer à une personne physique ou une personne morale. Le substitué se retrouve alors avec les mêmes obligations que l’acquéreur initial et est tenu par les termes originaux du compromis de vente : le prix de vente du bien immobilier, le moyen de paiement, le bien en lui-même, etc. Le substitué n’a aucun droit de modifications de ces conditions.
Conditions de validité d’une clause de substitution dans un compromis de vente
La possibilité d’intégrer une clause de substitution à un compromis de vente est un acte réalisé à titre gratuit. Cette clause n’a pas de formalité légale, néanmoins, elle doit obligatoirement figurer dans le compromis de vente. Le vendeur, l’acheteur initial et le substitué, doivent donner leur accord à la clause de substitution.
Dans le cas où la clause ne serait pas fixée dans l’avant-contrat, le vendeur peut refuser la substitution et l’acquéreur initial serait tenu de se charger de l’achat du bien dont il est question. Cela n’aurait aucun impact sur la validité du compromis de vente. Même après substitution, l’acheteur initial reste malgré tout solidaire du paiement du prix et de l’exécution de toutes les conditions prévues dans le compromis de vente.
La présence d’une clause de substitution dans un compromis n’empêche pas le délai de rétraction de 10 jours obligatoire. Il prend effet dès le lendemain de la signature de la promesse de vente. En revanche, dans le cas où le substitué exerce sont droit de rétractation, le compromis n’est pas annulé. En effet, si l’acquéreur initial lui-même n’a pas exercé cette faculté de rétractation, alors il est tenu d’honorer son engagement vis-à-vis du vendeur.
Cette opération de substitution nécessite d’avoir des connaissances en droit et en fiscalité. Ainsi, n’hésitez pas à prendre contact avec un professionnel pour vous accompagner dans vos démarches.
