Avant la loi ALUR de 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, la restitution de la caution (aussi appelé dépôt de garantie) devait s’exécuter dans un délai maximal de deux mois, à compter de la restitution des clés par le locataire. Mais le régime s’est depuis assoupli. Quand le propriétaire doit-il rendre une caution ?

Rappel juridique : le dépôt de garantie dans un contrat de location

Avant toute chose, de quoi parle t-on lorsqu’on évoque le “dépôt de garantie” (ou plus simplement, “caution”) ? Il s’agit tout simplement d’une somme versée par le locataire en garantie d’éventuels manquements (loyers impayés, dégradations, réparations locatives…), et qui est à destination du propriétaire des lieux.

Elle n’est pas obligatoire. Si le propriétaire en réclame le versement, il doit l’indiquer de manière claire dans le contrat de location. Son montant total ne peut dépasser 1 mois de loyer hors charges.

En cas de retard de remboursement du locataire, celui-ci est fondé à demander le versement d’intérêts de retard.  A noter que le montant de la caution ne peut pas être révisée (c’est à dire augmentée) pendant le bail, ni à l’occasion du renouvellement du bail.

Délai de restitution de la caution : 2 mois pour rendre le dépôt de garantie

Tout d’abord, il convient de noter que, quelle que soit la situation, et quel que soit l’ état des lieux de sortie (conforme à l’état des lieux d’entrée ou pas, etc), le dépôt de garantie doit être obligatoirement restitué au locataire, après déduction des sommes dues au propriétaire.

Par exemple, en cas de frais liés à d’éventuelles dégradations du logement, le propriétaire doit effectuer le remboursement au locataire, mais il est fondé à demander une retenue sur le dépôt de garantie. Le locataire peut alors récupérer une caution amputée.

Ensuite, la règle générale est la suivante : en tout état de cause, le délai de restitution de la caution (ou dépôt de garantie) est de deux mois. Ce délai court à partir de la restitution des clés par le locataire, donc de la date de son départ du logement qu’il occupait.

Le délai de restitution d’un mois : quand l’état des lieux est conforme

Outre la règle générale des 2 mois, il existe une autre règle. Ainsi, dans le cas où l’état de sortie des lieux est en tous points conforme à l’état des lieux d’entrée (exemple : la propreté a été maintenue dans le logement, aucune dégradation n’est à déplorer, aucune réparation ne doit être effectuée, etc.), le propriétaire ou mandataire dépêché par l’agence immobilière dispose d’un délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire.

Au cas où l’état de sortie des lieux ne serait pas conforme à l’état des lieux d’entrée (parce qu’il y a eu dégradation, par exemple, ou que des réparations sont à prévoir par le propriétaire des lieux), le délai de restitution reste fixé à deux mois. Le propriétaire a donc 2 mois maximum pour rendre une caution.

Logement en copropriété : qu’en est-il du dépôt de garantie ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, une nouveauté est à noter. Ainsi, lorsque le logement en question est situé dans un immeuble en copropriété, le propriétaire procède à la sortie du locataire à un arrêté des comptes et peut s’il le souhaite conserver une provision qui ne peut pas dépasser 20% du montrant de la caution, et ce jusqu’à l’arrêté annuel (et donc définitif) des comptes de l’immeuble collectif.

La régularisation ainsi que la restitution du solde restant au locataire sont réalisées dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble en copropriété. Néanmoins, le propriétaire bailleur et le locataire peuvent décider, par un accord à l’amiable, de solder immédiatement les comptes et de rendre une caution.

Il s’agit donc là uniquement d’une possibilité qui est laissée au propriétaire bailleur, mais qui reste à sa discrétion, et qui peut faire l’objet d’une négociation avec le locataire avant de lui rendre une caution.

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