Dans la transmission d’un patrimoine à ses descendants, on parle assez souvent du démembrement de propriété. En effet, la propriété évoque des attributs fondamentaux sur le bien.
Qu’est-ce que le droit de propriété ?
Il s’agit du droit de jouir et de disposer le bien d’une manière la plus absolue, sous réserve qu’un tel usage ne soit pas prohibé par des lois en vigueur. Ce qui revient à dire que le droit de propriété peut comporter de trois éléments essentiels dont :
- L’usus qui donne à son titulaire le droit d’user du bien
- L’abusus qui fait profiter du droit de disposer librement du bien. Dans ce cas, le propriétaire du bien peut le vendre ou transmettre un patrimoine à ses descendants selon sa propre volonté.
- Le fructus qui autorise son titulaire à récolter les fruits liés au bien.
Qu’est-ce que le démembrement immobilier ?
Le démembrement immobilier désigne la séparation de la jouissance (l’usufruit) des murs (nue-propriété), jusqu’à l’expiration de l’usufruit.
À la fin de l’usufruit, le bénéficiaire de la nue-propriété devient le plein propriétaire du bien en franchise des droits fiscaux pour la bonne et simple raison que le droit de la jouissance du bien immobilier s’est expiré.
Ce qui fait ressortir que le démembrement immobilier constitue une bonne manière de léguer un patrimoine à ses héritiers afin de les éviter à payer des droits de succession.
Le démembrement pour la répartition de la pleine propriété d’un bien
D’autant plus, le démembrement permet de faire la répartition de la propriété d’un bien entre plusieurs personnes.
À vrai dire, le démembrement représente un mécanisme juridique appliqué sur les droits de propriété d’un bien. Dans l’application de cette formule, l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien pour son propre usage.
De plus, il peut également donner en location le bien en question pour la perception de ses loyers. Par contre, le nu-propriétaire détient le droit de propriété du bien en considérant les droits de l’usufruitier.
C’est ainsi que les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre. Toutefois, en cas de vente du patrimoine, l’accord de ces deux ayants droits est obligatoire pour la cession de la pleine propriété du bien.
Le démembrement de propriété pour un achat immobilier
Dans l’achat d’un bien immobilier, plusieurs possibilités de démembrement de propriété peuvent exister.
L’achat en démembrement simple
Selon ce procédé, les parents possèdent le droit de l’usufruit du bien immobilier alors que leur enfant achète la nue-propriété.
Jusqu’à leur décès, les parents peuvent profiter du bien. Une fois que les parents sont décédés, l’enfant recevra la pleine propriété sans qu’il se trouve dans l’obligation de verser des droits de succession. Ce qui constitue un cadre fiscal avantageux.
L’achat en démembrement croisé
Cette formule est utilisée par les couples non mariés ou des partenaires de PACS. Dans ce cas, chacun d’entre eux achète une part de l’usufruit et une part de nue propriété du bien immobilier.
En cas de décès de l’un d’eux, le conjoint survivant conserve ses parts de nue-propriété et d’usufruit.
L’achat en démembrement croisé via une SCI
Dans cette hypothèse, chacun des bénéficiaires des droits de propriété du bien immobilier est nu-propriétaire d’une partie et usufruitier de l’autre partie.
À l’issue de la constitution de la SCI, on attribue à chacun des associés un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.
À l’ouverture de la succession, on assiste à la reconstitution de l’usufruit et la nue-propriété pour la formation de la pleine propriété. Bien évidemment, la jouissance de tous ces droits de propriété s’effectue en franchise de droits, les droits de succession y compris.
