La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN) a été élaborée autour de quatre piliers : construire plus, mieux et moins cher ; faire évoluer le logement social ; répondre aux besoins de chacun ; faire évoluer le cadre de vie. Elle prévoit notamment l’accélération de la vente de logements sociaux aux locataires, leur rendant plus accessible le statut de propriétaire. Domicilié ou non dans une habitation à loyer modéré (HLM), vous nourrissez secrètement ce projet mais le processus vous paraît obscur ? Nous vous apportons quelques éclairages.
Les candidats éligibles à l’achat du logement HLM
Les acquéreurs d’un logement HLM
En qualité de locataire du logement social depuis au moins deux ans, vous-même, votre conjoint, vos descendants (enfants…) ou vos ascendants (parents…) pouvez aspirer à l’achat du bien immobilier. Vos proches devront toutefois justifier de ressources inférieures à un plafond au-delà duquel la propriété ne peut leur être dévolue.
A moins que votre bailleur ne propose spontanément la vente, vous pouvez lui faire part de votre projet par lettre recommandée avec accusé réception, à laquelle il doit répondre dans un délai de deux mois.Dans l’hypothèse où vous n’êtes pas locataire d’un tel logement, la propriété ne vous est pas fermée pour autant. Ainsi, en cas de vacance, la proposition est élargie aux particuliers deux mois après une mise en vente sans locataire acquéreur. Priorité est en effet donnée aux locataires et gardiens d’immeubles du parc HLM du bailleur.
Il faut également noter que, de façon générale, les locataires du parc social du département restent prioritaires car leur situation précaire demeure la raison même de l’existence de tels logements. Par ailleurs, le préfet et les communes peuvent s’opposer à la vente d’une HLM.
Autrement dit, l’achat d’un logement social est envisageable si vous êtes :
• En cas de location :
– Locataire du bien depuis deux ans
– Un proche du locataire, remplissant les conditions de ressources
• En cas de vacance :
– Locataire ou gardien d’un logement social
– Un particulier
Les logements HLM
Ne peuvent être soumis à la vente aux locataires en place que les logements conformes aux normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique (supérieure à E). La construction ou l’acquisition doit également dater de plus de dix ans.
Les logements HLM disponibles à l’achat vous sont présentés par :
- Le site des organismes HLM
- L’Union Sociale pour l’Habitat
- La filiale immobilière de la Caisse des dépôts
- Les agences immobilières
- Les sites tels que Leboncoin, Logic-immo…
Objectif pour l’achat d’un HLM : faire un choix qualitatif
Cela implique de se renseigner sur le logement concerné (entretien, emplacement, date de construction, performance énergétique, travaux anciens et futurs…) ainsi que sur son utilisation à l’avenir. Du fait de conditions strictes de revente et de location, il est important de s’informer au préalable sur la possibilité de se défaire du logement HLM concerné, la commune pouvant s’y opposer. Nous vous précisons également l’obligation de verser au bailleur social, en cas de revente dans un délai de moins de cinq ans, la différence de prix si vous avez acquis le logement pour un montant inférieur au prix initial de la mise en vente.
Le calcul du budget est également essentiel. Si des aides financières sont envisageables pour l’achat de ce type de logement (prêt à taux zéro, prêt action logement…), d’autres vous seront retirées (APL…). Vous devrez aussi enregistrer de nouveaux frais comme la taxe foncière, l’assurance habitation d’un propriétaire, voire des charges de copropriété.
